www.mtplan.hu

Mit építhetünk a telekre?

Építkezés előtt számos beépítési paramétert kell figyelembe venni, mivel ezek meghatározzák, hogy a kiválasztott telken milyen típusú és méretű épület építhető fel. Ezeket az előírásokat elsősorban a helyi építési szabályzat (HÉSZ), az országos településrendezési és építési követelmények (OTÉK, majd TÉKA), valamint a telek besorolása (pl. falusias, kertvárosias, lakóövezet, külterület stb.) határozza meg.

Beépítési mód

A beépítési mód határozza meg, hogyan helyezhető el az épület a telken belül. A három fő típusa:

• Szabadon álló: Az épület minden irányból elválik a telekhatártól (jellemző nagyobb telkeknél).
• Oldalhatáron álló: Az épület az egyik oldalhatárra épül (gyakori kertvárosi övezetekben).
• Zártsorú: Az épület két oldalról is csatlakozik a szomszédos építményekhez (jellemző belvárosi, sorházas beépítésre).
• Ikres: Az épület egy oldalán érintkezik egymással. Ez általában bármilyen épületrész (pl. tároló, garázs) is lehet.
• Nyúlványos telek: Általában egy nagyobb telket osztanak meg, ahol a hátsót az első telekrész melletti keskeny úton lehet megközelíteni.

Beépíthetőség mértéke

Ez azt mutatja meg, hogy a telek mekkora hányada fedhető le épülettel, azaz a bruttó beépített alapterület mekkora lehet. Bizonyos esetekben meghatároznak terepszint alatti beépíthetőséget is. Az építmények közé tartozik a ház, a melléképületek, a garázs, a fedett terasz stb.

Képlet: Beépítettség/Telekterület*100%

Példa: Egy 1000 m²-es telken, 30%-os beépíthetőséggel, legfeljebb 300 m² alapterületű épület helyezhető el.

A beépítettségbe beleszámít az épületek teljes, vízszintes vetülete, a legalább 1 méterrel a rendezett terepszint fölé emelkedő teraszok, pincefödémek stb., az 1,5 méternél nagyobb kinyúlású előtetők, erkélyek azon része, amely az 1,5 métert meghaladja

Szintterületi mutató

A szintterületi mutató a telek területéhez viszonyított összes bruttó szintterület arányát adja meg. Ez szabályozza, hogy az épület összes szintjén összesen mekkora alapterület alakítható ki.

Képlet: Összes bruttó szintterület/Telekterület

Példa: Ha a telek 1000 m², és a megengedett SZTÉ 0,5, akkor az összes beépíthető szintterület maximum 500 m² lehet (pl. 250 m² alapterület + 250 m² emelet).

A szintterület számítása során a bruttó alapterületbe nem kell beszámítani az erkély, a függőfolyosó, az oldalt nyitott emeleti folyosó, a tornác, a szabad lépcső, a fedetlen terasz és udvar, a légudvar, a légakna, a belső udvari árkád, a közterülethez csatlakozó árkád, az 1,90 méternél kisebb belmagasságú helyiség vagy helyiségrész bruttó alapterületét, valamint a loggia és a fedett terasz bruttó alapterületének a felét (OTÉK)

Zöldfelületi arány

Ez meghatározza, hogy a telek hány százalékát kell növényzettel borított, vízáteresztő felületként szabadon hagyni (pl. gyep, kert, ültetett növényzet).

Példa: 1000 m²-es telken, 50% zöldfelületi arány mellett, legalább 500 m²-nek zöldterületnek kell lennie.

A helyi szabályozás pontosabban meghatározza, mi számít bele a zöldfelületbe. A zöldtetők esetében általában a rétegrend a döntő, míg a gyeprács, murva, kavics csak részben számíthat bele a telek zöldfelületébe.

Építménymagasság

Az épület valamennyi, külső és belső, sík vagy kiterített íves homlokzati felülete összegének (F) valamennyi, e felületek vízszintesen mért hosszának összegével (L) való osztásából (F/L) eredő érték. Vagyis az építménymagasság a ház arányát és közvetve a méretét határozza meg.

További övezeti előírások

A helyi HÉSZ és a településképi rendelet tartalmazhat egyéb megkötéseket is, például:

• tető hajlásszöge (pl. 35–45°),
• anyaghasználat (pl. cserép, vakolat),
• garázs elhelyezése,
• melléképítmények típusa és mérete.

Az építési telek beépíthetőségét nemcsak a mérete, hanem az övezeti besorolása és az ahhoz tartozó jogi és fizikai paraméterek határozzák meg. Mivel ezek minden településen eltérhetnek, az első lépés mindig a helyi építési szabályzat tanulmányozása. Érdemes építésszel konzultálni már telekvásárlás előtt, hogy ne érjenek kellemetlen meglepetések.